Un propriétaire bailleur qui reçoit un DPE classé G sur son deux-pièces parisien fin 2024 se retrouve face à un mur : rénover avant l’interdiction de location, vendre à perte, ou retirer le bien du marché. Ce cas de figure se croise de plus en plus souvent, et il résume la tension qui traverse le secteur immobilier en 2024.
Le marché ne se résume plus à une courbe de prix ou à un taux de crédit. Les contraintes réglementaires, la recomposition de l’offre locative et le comportement des acheteurs redessinent les règles du jeu.
DPE et passoires thermiques : la contrainte qui restructure le marché locatif en 2024
Depuis le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (les G+) sont exclus du parc locatif décent. Au 1er janvier 2025, l’ensemble de la classe G est interdit à la location pour les nouveaux baux et renouvellements. La loi Climat et Résilience fixe un calendrier strict :
- Classe G complète : interdiction effective depuis janvier 2025 pour tout nouveau contrat de bail en métropole.
- Classe F : interdiction prévue au 1er janvier 2028, ce qui laisse peu de marge aux bailleurs concernés.
- Classe E : échéance fixée au 1er janvier 2034, mais les copropriétés devront anticiper le DPE collectif bien avant.
Sur le terrain, cette mécanique produit deux effets simultanés. D’un côté, des biens sortent du marché locatif faute de travaux réalisés à temps. De l’autre, une partie de ces logements bascule vers la vente, souvent avec une décote liée à l’étiquette énergétique.
Pour suivre ces évolutions réglementaires et leur impact concret sur les transactions, on trouve des analyses régulières sur le site perspectivemedia.fr dédié à l’immo qui détaille ces sujets par segment de marché.
Les retours varient sur ce point selon les territoires : dans les zones tendues, les propriétaires engagent plus facilement des rénovations parce que le rendement locatif justifie l’investissement. En zone rurale, la vente avec décote reste souvent la seule option réaliste.
Transactions immobilières 2024 : un plancher atteint après trois ans de recul
Le volume de ventes dans l’ancien a poursuivi sa chute en 2024. Selon la Fnaim, le marché a enregistré environ 775 000 transactions, soit un repli de 11 % par rapport à 2023. On parle du niveau le plus bas depuis plusieurs années.
La baisse n’est pas uniforme. Les marchés urbains denses ont mieux résisté, portés par une demande structurelle qui ne disparaît pas.
Un second semestre 2024 qui stabilise les volumes
Le premier semestre 2024 prolongeait la dynamique baissière de 2023. La bascule s’est amorcée au second semestre, avec une stabilisation des volumes de ventes qui laisse entrevoir un plancher. Les baisses successives des taux directeurs décidées par la Banque centrale européenne ont desserré la contrainte du crédit, même si l’effet sur les mensualités reste progressif.
Concrètement, un acheteur qui se voyait refuser son dossier début 2024 a pu obtenir un accord de principe six mois plus tard, à projet identique. Le déblocage vient autant de la baisse des taux que de l’assouplissement des critères d’instruction par certains établissements.
Prix immobiliers en France : correction modérée et disparités locales
Après une baisse de 4 % en 2023 (moyenne annuelle selon le Conseil supérieur du notariat), la correction des prix s’est atténuée en 2024. La Fnaim parle d’un recul plus modéré, de l’ordre de quelques pourcents, avec des variations fortes selon la localisation et le type de bien.
On observe un découplage net entre l’ancien et le neuf. Le marché de l’ancien tend vers une stabilisation des prix dans les grandes métropoles, tandis que le neuf reste sous pression avec des coûts de construction élevés et une production en retrait.
Ce que les indices ne montrent pas toujours
Les indices de prix moyens masquent un phénomène de sélection. Les biens qui se vendent en 2024 sont plus souvent des logements bien classés au DPE, dans des emplacements recherchés. Les passoires thermiques, elles, restent en vente plus longtemps ou subissent des négociations plus dures.
Pour un acheteur, cela signifie que le prix affiché ne reflète pas la marge de négociation réelle, surtout sur les biens énergivores.
Taux de crédit immobilier : la détente amorcée change la donne pour les acquéreurs
L’année 2023 s’était achevée avec des taux moyens dépassant les 4 % sur 25 ans. En 2024, les baisses successives des taux directeurs de la BCE ont entraîné un repli progressif des taux proposés par les banques commerciales.
Sur le terrain, la différence se mesure en capacité d’emprunt. Un ménage qui pouvait financer un bien de 200 000 euros début 2023 récupère plusieurs milliers d’euros de capacité supplémentaire fin 2024, à revenus constants. Ce gain mécanique n’efface pas la hausse précédente, mais il rouvre la porte à des projets bloqués depuis deux ans.
Les banques ont aussi ajusté leur posture commerciale. Après une période de rationnement du crédit, plusieurs réseaux ont relancé des offres attractives pour capter les primo-accédants, un segment qui avait quasiment disparu des statistiques en 2023.
Quel impact concret sur les décisions d’achat
La détente des taux ne suffit pas à relancer massivement le marché. Le contexte économique (emploi, restrictions budgétaires, incertitudes politiques) freine les décisions. On voit des acheteurs mieux finançables mais plus prudents, qui prennent le temps de comparer et de négocier.
Le marché immobilier 2024 n’est ni en crise ouverte ni en reprise franche. C’est une année de transition où les acquéreurs disposant d’un apport solide et d’un projet clair tirent leur épingle du jeu, tandis que les vendeurs de biens mal classés au DPE doivent accepter un ajustement de prix qui, il y a deux ans encore, aurait semblé impensable.