Die Fertigstellung der Dachabdichtung in VEFA löst einen der schwersten Zahlungsaufrufe im Kaufkalender aus. Diese Stufe, die oft mehrere Monate vor der Übergabe erreicht wird, entspricht dem Zeitpunkt, an dem das Dach das Gebäude vor Witterungseinflüssen schützt. Zu verstehen, was sich technisch und finanziell in diesem Schritt abspielt, ermöglicht es, die Zahlungen besser vorherzusehen und im Falle von Verzögerungen zu reagieren.
Zahlungsaufrufe VEFA: Verteilung nach Bauabschnitt
Die Finanzierung eines Kaufs in VEFA folgt einem gesetzlichen Zeitplan. Jeder technische Bauabschnitt erlaubt es dem Entwickler, einen Teil des Gesamtpreises zu verlangen. Die folgende Tabelle fasst die Beziehung zwischen dem Fortschritt der Arbeiten und der Zahlungsobergrenze zusammen.
| Bauabschnitt | Kumulierte Preisobergrenze | Was dies abdeckt |
|---|---|---|
| Fertigstellung der Fundamente | 35 % des Preises | Aushub, Unterbau, Fundamentplatte |
| Fertigstellung der Dachabdichtung | 70 % des Preises | Errichtung der tragenden Wände, Dachstuhl, wasserdichte Abdeckung |
| Fertigstellung des Gebäudes | 95 % des Preises | Fertigstellung der Ausbauarbeiten, abgeschlossene Oberflächen |
| Übergabe | 100 % des Preises | Übergabe der Schlüssel nach Beseitigung eventueller Mängel |
Zwischen den Fundamenten und der Fertigstellung der Dachabdichtung kann der Entwickler also 35 Prozentpunkte zusätzlich in einem einzigen Schritt anfordern. Dies ist der stärkste finanzielle Sprung im gesamten Zeitplan. Für Käufer, die durch Kredite finanzieren, erzeugt dieser Abschnitt signifikante Zwischenzinsen, da die Bank die Mittel nach und nach freigibt, ohne dass die Rückzahlung des Kapitals begonnen hat.
Um die technischen Aspekte von der Dachabdichtung VEFA auf immofactory.net zu vertiefen, hilft die detaillierte Auflistung der mit jedem Abschnitt verbundenen Arbeiten, die Konsistenz zwischen dem tatsächlichen Fortschritt und den geforderten Beträgen zu überprüfen.
Wetterbescheinigungen und Lieferverzögerungen: Was die Rechtsprechung geändert hat
Die Fertigstellung der Dachabdichtung hängt direkt von den Wetterbedingungen ab. Längere Regenfälle, Frost, starker Wind: Diese Unwägbarkeiten verzögern die Montage des Dachstuhls und der Abdeckung. Die Entwickler berufen sich dann auf Klauseln zur Fristverlängerung, um das Lieferdatum zu verschieben.
Zwei aktuelle Urteile des Kassationsgerichts haben die Bedingungen verschärft, unter denen ein Entwickler sich auf diese Verschiebungen berufen kann.
- Das Urteil vom 30. April 2025 (Nr. 23-21.499) verlangt, dass die Wetterbescheinigungen auf objektiven, öffentlichen und vom Käufer anfechtbaren Daten basieren und nicht nur auf der Einschätzung des Architekten des Entwicklers.
- Das Urteil vom 2. Mai 2024 (Nr. 22-20.477) präzisiert, dass eine bloße Verzögerung des Unternehmens keine “Mängel” darstellt, die die Frist aussetzen. Es bedarf einer Kündigung des Vertrags nach Aufforderung, damit die Verschiebung gültig ist.
- Die direkte Konsequenz für den Käufer: Ein Entwickler, der eine Verzögerung unter Berufung auf eine nicht durch überprüfbare Wetterdaten gestützte Wetterbescheinigung mitteilt, kann nun vor Gericht effektiver angefochten werden.
Vor 2024 akzeptierten die meisten Käufer diese Verschiebungen, ohne sie zu überprüfen. Der rechtliche Kontext hat sich geändert. Ein Käufer, der eine Mitteilung über eine Verschiebung in der Phase der Dachabdichtung erhält, sollte die genauen Wetternachweise anfordern, auf denen der Entwickler seine Forderung stützt.
Dachabdichtung und Luftdichtheit: zwei unterschiedliche technische Schritte
Die beiden Begriffe werden oft miteinander verbunden, beziehen sich jedoch auf unterschiedliche Realitäten auf der Baustelle. Die Dachabdichtung betrifft ausschließlich die Wasserdichtigkeit von oben am Gebäude: Dachstuhl, Abdeckung, Dachentwässerung. Sobald das Dach montiert und wasserdicht ist, ist der Rohbau des oberen Teils abgeschlossen.
Die Luftdichtheit erfolgt danach. Sie besteht darin, die Außenfenster (Fenster, Türen, Glasfronten) zu montieren, um das Gebäude wind- und luftdicht zu machen. Erst in diesem Stadium können die Ausbauarbeiten unter guten Bedingungen tatsächlich beginnen: Innendämmung, Trennwände, elektrische und sanitäre Installationen.
In VEFA ist kein separater Zahlungsaufruf für die Luftdichtheit vorgesehen. Die Obergrenze bleibt bis zur vollständigen Fertigstellung bei 70 % des Preises. Der Entwickler kann daher zwischen der Dachabdichtung und dem Abschluss der Ausbauarbeiten keine zusätzliche Zahlung verlangen.
Den tatsächlichen Fortschritt bei einem Baustellenbesuch überprüfen
Die Entwickler organisieren manchmal Baustellenbesuche in der Phase der Dachabdichtung. Diese Besuche ermöglichen es, den Zustand des Daches, das Vorhandensein der Dachentwässerungselemente und das Fehlen von temporären Abdeckungen, die auf eine unvollendete Baustelle hinweisen, visuell zu überprüfen.
Bei diesem Besuch verdienen drei Punkte besondere Aufmerksamkeit: der Zustand der Anschlüsse zwischen der Abdeckung und den Wänden (häufige Quelle zukünftiger Undichtigkeiten), das Vorhandensein oder Fehlen der Außenfenster (was darauf hinweist, ob die Baustelle auch luftdicht ist) und die Übereinstimmung der Dachmaterialien mit denen, die in der Beschreibung des Reservierungsvertrags aufgeführt sind.
Änderungsanträge des Käufers: der Zeitplan, der vor der Dachabdichtung eingehalten werden muss
Die Anträge auf Änderungen durch den Käufer (TMA) müssen lange bevor die Baustelle die Phase der Dachabdichtung erreicht, gestellt werden. Sobald die tragende Struktur und das Dach installiert sind, wird jede strukturelle Änderung technisch unmöglich oder finanziell unverhältnismäßig.
Die TMA beziehen sich meist auf das Versetzen von Trennwänden, das Hinzufügen von Steckdosen, das Ändern von Belägen oder das Ändern der Anordnung der Nassräume. Der Entwickler legt eine Frist für diese Anträge fest, in der Regel mehrere Wochen vor dem Gießen der Etagenplatten. Nach Ablauf dieser Frist beschränken sich die akzeptierten Änderungen auf oberflächliche Ausführungen.
Ein Käufer, der auf die Mitteilung der Dachabdichtung wartet, um eine Planänderung zu beantragen, wird fast immer auf Ablehnung stoßen. Der richtige Reflex besteht darin, seine Anträge sofort nach der Unterzeichnung des notariellen Aktes zu übermitteln und dann bei der ersten Baustellenbesichtigung deren Berücksichtigung zu überprüfen.
Die Dachabdichtung bleibt der prägende finanzielle und technische Marker eines Kaufs in VEFA. Angesichts der Verschärfung der Rechtsprechung zu Verzögerungen und des Gewichts des Zahlungsaufrufs von 70 % konzentriert dieser Schritt die Herausforderungen, die den weiteren Verlauf des Projekts für den Käufer bestimmen.
