La messa fuori acqua in VEFA attiva una richiesta di fondi tra le più pesanti del calendario di acquisto su piano. Questo livello, spesso raggiunto diversi mesi prima della consegna, corrisponde al momento in cui il tetto protegge l’edificio dalle intemperie. Comprendere ciò che accade tecnicamente e finanziariamente in questa fase permette di anticipare meglio i pagamenti e di reagire in caso di ritardi.
Richieste di fondi VEFA: ripartizione per fase di cantiere
Il finanziamento di un acquisto in VEFA segue un cronoprogramma legale. Ogni livello tecnico del cantiere consente al promotore di richiedere una frazione del prezzo totale. La tabella sottostante sintetizza la corrispondenza tra avanzamento dei lavori e tetto di pagamento.
| Fase del cantiere | Tetto cumulato del prezzo | Cosa copre |
|---|---|---|
| Completamento delle fondazioni | 35 % del prezzo | Scavo, sottofondazione, soletta di fondazione |
| Messa fuori acqua | 70 % del prezzo | Alzata dei muri portanti, struttura, copertura impermeabile |
| Completamento dell’edificio | 95 % del prezzo | Finiture interne completate, finiture installate |
| Consegna | 100 % del prezzo | Consegna delle chiavi dopo la risoluzione di eventuali riserve |
Tra le fondazioni e la messa fuori acqua, il promotore può quindi richiedere 35 punti percentuali aggiuntivi in un’unica fase. Questo è il salto finanziario più marcato di tutto il cronoprogramma. Per gli acquirenti che finanziano tramite prestito, questo scaglione genera interessi intercalari significativi, poiché la banca sblocca i fondi progressivamente senza che il rimborso del capitale sia iniziato.
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Certificati di intemperie e ritardo di consegna: cosa ha cambiato la giurisprudenza
La messa fuori acqua dipende direttamente dalle condizioni meteorologiche. Piogge prolungate, gelate, vento forte: questi imprevisti ritardano la posa della struttura e della copertura. I promotori invocano quindi clausole di sospensione dei termini per posticipare la data di consegna.
Due recenti sentenze della Corte di Cassazione hanno inasprito le condizioni in cui un promotore può avvalersi di questi rinvii.
- La sentenza del 30 aprile 2025 (n° 23-21.499) impone che i certificati di intemperie si basino su dati oggettivi, pubblici e contestabili dall’acquirente, e non solo sulla valutazione dell’architetto del promotore.
- La sentenza del 2 maggio 2024 (n° 22-20.477) precisa che una semplice lentezza dell’impresa non costituisce una “deficienza” che sospende il termine. È necessaria una risoluzione del contratto dopo messa in mora affinché il rinvio sia valido.
- La conseguenza diretta per l’acquirente: un promotore che notifica un ritardo basandosi su un certificato di intemperie non supportato da rilevamenti meteorologici verificabili può ora essere contestato più efficacemente davanti al tribunale.
Prima del 2024, la maggior parte degli acquirenti accettava questi rinvii senza verificarli. Il contesto giuridico è cambiato. Un acquirente che riceve una notifica di rinvio nella fase di messa fuori acqua ha interesse a richiedere i giustificativi meteorologici precisi su cui il promotore basa la sua richiesta.
Messa fuori acqua e messa fuori aria: due fasi tecniche distinte
I due termini sono spesso associati, ma indicano realtà diverse in cantiere. La messa fuori acqua riguarda esclusivamente l’impermeabilità all’acqua dalla parte superiore dell’edificio: struttura, copertura, lattoneria. Una volta posato e impermeabile il tetto, il grosso dell’opera della parte superiore è completato.
La messa fuori aria interviene dopo. Consiste nella posa delle infissi esterni (finestre, porte, vetrate) per rendere l’edificio impermeabile al vento e ai correnti d’aria. Solo a questo punto i lavori di finitura possono realmente iniziare in buone condizioni: isolamento interno, tramezzi, reti elettriche e idrauliche.
In VEFA, non è previsto alcun appello di fondi distinto per la messa fuori aria. Il tetto rimane fissato al 70 % del prezzo fino al completamento totale. Il promotore non può quindi richiedere un pagamento aggiuntivo tra la messa fuori acqua e la fine delle finiture.
Verificare l’avanzamento reale durante una visita di cantiere
I promotori organizzano talvolta visite di cantiere nella fase fuori acqua. Queste visite permettono di constatare visivamente lo stato del tetto, la presenza degli elementi di lattoneria e l’assenza di teli temporanei che indicherebbero un cantiere non completato.
Durante questa visita, tre punti meritano particolare attenzione: lo stato dei raccordi tra la copertura e i muri (fonte frequente di infiltrazioni future), la presenza o assenza degli infissi esterni (che indica se il cantiere è anche fuori aria), e la conformità dei materiali di copertura con quelli descritti nella nota descrittiva del contratto di prenotazione.
Lavori modificativi acquirente: il calendario da rispettare prima della messa fuori acqua
Le richieste di lavori modificativi acquirente (TMA) devono essere formulate ben prima che il cantiere raggiunga la fase fuori acqua. Una volta che la struttura portante e il tetto sono in posizione, ogni modifica strutturale diventa tecnicamente impossibile o finanziariamente sproporzionata.
Le TMA riguardano più spesso lo spostamento di tramezzi, l’aggiunta di prese elettriche, il cambiamento di rivestimenti o la modifica della disposizione delle stanze da bagno. Il promotore fissa una scadenza per queste richieste, generalmente diverse settimane prima della gettata delle soletta dei piani. Trascorso questo termine, le modifiche accettate si limitano alle finiture superficiali.
Un acquirente che aspetta la notifica di messa fuori acqua per richiedere una modifica del piano si scontra con un rifiuto quasi sistematico. Il buon riflesso consiste nel trasmettere le proprie richieste già al momento della firma dell’atto autentico, per poi verificare la loro presa in considerazione durante la prima visita di cantiere.
La messa fuori acqua rimane il marcatore finanziario e tecnico più strutturante di un acquisto in VEFA. Tra l’inasprimento giurisprudenziale sui ritardi e il peso della richiesta di fondi al 70 %, questa fase concentra le sfide che determinano il proseguimento del progetto per l’acquirente.
