A entrega da obra em VEFA desencadeia um dos chamados de fundos mais pesados do calendário de compra na planta. Este patamar, frequentemente alcançado vários meses antes da entrega, corresponde ao momento em que o telhado protege o edifício das intempéries. Compreender o que está em jogo técnica e financeiramente nesta etapa permite antecipar melhor os pagamentos e reagir em caso de atraso.
Chamados de fundos VEFA: distribuição por etapa da obra
O financiamento de uma compra em VEFA segue um cronograma legal. Cada patamar técnico da obra permite ao promotor solicitar uma fração do preço total. O quadro abaixo sintetiza a correspondência entre o progresso das obras e o teto de pagamento.
| Etapa da obra | Teto acumulado do preço | O que isso cobre |
|---|---|---|
| Conclusão das fundações | 35 % do preço | Terraplanagem, subsolo, laje de fundação |
| Entrega da obra | 70 % do preço | Elevação das paredes portantes, estrutura, cobertura estanque |
| Conclusão do edifício | 95 % do preço | Acabamento finalizado, acabamentos instalados |
| Entrega | 100 % do preço | Entrega das chaves após a eliminação de eventuais reservas |
Entre as fundações e a entrega da obra, o promotor pode, portanto, solicitar 35 pontos percentuais adicionais em uma única etapa. É o salto financeiro mais acentuado de todo o cronograma. Para os compradores que financiam por crédito, essa tranche gera juros intercalados significativos, uma vez que o banco libera os fundos gradualmente sem que o reembolso do capital tenha começado.
Para aprofundar os aspectos técnicos de a entrega da obra VEFA no immofactory.net, os detalhes dos trabalhos associados a cada patamar ajudam a verificar a coerência entre o progresso real e as quantias solicitadas.
Certificados de intempéries e atraso na entrega: o que a jurisprudência mudou
A entrega da obra depende diretamente das condições meteorológicas. Chuvas prolongadas, geadas, ventos fortes: esses imprevistos atrasam a instalação da estrutura e da cobertura. Os promotores então invocam cláusulas de suspensão de prazo para adiar a data de entrega.
Dois acórdãos recentes da Corte de Cassação endureceram as condições sob as quais um promotor pode se valer desses adiamentos.
- O acórdão de 30 de abril de 2025 (n° 23-21.499) impõe que os certificados de intempéries se baseiem em dados objetivos, públicos e contestáveis pelo comprador, e não apenas na apreciação do arquiteto do promotor.
- O acórdão de 2 de maio de 2024 (n° 22-20.477) especifica que uma simples lentidão da empresa não constitui uma “falha” que suspenda o prazo. É necessário uma rescisão do contrato após notificação para que o adiamento seja válido.
- A consequência direta para o comprador: um promotor que notifica um atraso com base em um certificado de intempéries não sustentado por registros meteorológicos verificáveis pode agora ser contestado de forma mais eficaz perante o tribunal.
Antes de 2024, a maioria dos compradores aceitava esses adiamentos sem verificá-los. O contexto jurídico mudou. Um comprador que recebe uma notificação de adiamento na fase de entrega da obra tem interesse em solicitar os comprovantes meteorológicos precisos nos quais o promotor fundamenta sua reclamação.
Entrega da obra e vedação ao vento: duas etapas técnicas distintas
Os dois termos são frequentemente associados, mas designam realidades diferentes na obra. A entrega da obra diz respeito exclusivamente à estanqueidade à água pela parte superior do edifício: estrutura, cobertura, calhas. Uma vez que o telhado está instalado e estanque, a parte estrutural superior está concluída.
A vedação ao vento ocorre depois. Ela consiste na instalação das janelas externas (janelas, portas, portas de vidro) para tornar o edifício estanque ao vento e às correntes de ar. Somente nesta fase os trabalhos de acabamento podem realmente começar em boas condições: isolamento interno, divisórias, redes elétricas e encanamento.
Em VEFA, nenhum chamado de fundos distinto é previsto para a vedação ao vento. O teto permanece fixado em 70 % do preço até a conclusão total. O promotor não pode, portanto, solicitar um pagamento adicional entre a entrega da obra e o término do acabamento.
Verificar o progresso real durante uma visita à obra
Os promotores às vezes organizam visitas à obra na etapa de entrega. Essas visitas permitem constatar visualmente o estado do telhado, a presença dos elementos de calhas e a ausência de lonas temporárias que indicariam uma obra não concluída.
Durante essa visita, três pontos merecem atenção especial: o estado das junções entre a cobertura e as paredes (fonte frequente de infiltrações futuras), a presença ou ausência das janelas externas (que indica se a obra também está vedada ao vento) e a conformidade dos materiais do telhado com aqueles descritos na nota descritiva do contrato de reserva.
Trabalhos modificativos do comprador: o calendário a ser respeitado antes da entrega da obra
Os pedidos de trabalhos modificativos do comprador (TMA) devem ser formulados bem antes que a obra atinja a fase de entrega. Uma vez que a estrutura portante e o telhado estejam no lugar, toda modificação estrutural torna-se tecnicamente impossível ou financeiramente desproporcional.
Os TMA geralmente envolvem o deslocamento de divisórias, a adição de tomadas elétricas, a mudança de revestimentos ou a modificação da disposição dos banheiros. O promotor estabelece um prazo para esses pedidos, geralmente várias semanas antes do lançamento das lajes de andar. Após esse prazo, as modificações aceitas se limitam aos acabamentos superficiais.
Um comprador que espera a notificação de entrega da obra para solicitar uma mudança de plano enfrenta uma recusa quase sistemática. O bom reflexo consiste em transmitir seus pedidos assim que assinar o ato autêntico e, em seguida, verificar sua consideração durante a primeira visita à obra.
A entrega da obra continua sendo o marcador financeiro e técnico mais estruturante de uma compra em VEFA. Entre o endurecimento jurisprudencial sobre os atrasos e o peso do chamado de fundos a 70 %, essa etapa concentra os desafios que determinam a continuidade do projeto para o comprador.
