La puesta a cubierto en VEFA desencadena una de las solicitudes de fondos más pesadas del calendario de compra sobre plano. Este umbral, que a menudo se alcanza varios meses antes de la entrega, corresponde al momento en que el tejado protege el edificio de las inclemencias del tiempo. Comprender lo que ocurre técnica y financieramente en esta etapa permite anticipar mejor los pagos y reaccionar en caso de retraso.
Solicitudes de fondos VEFA: distribución por etapa de obra
El financiamiento de una compra en VEFA sigue un calendario legal. Cada umbral técnico de la obra permite al promotor reclamar una fracción del precio total. La tabla a continuación sintetiza la correspondencia entre el avance de los trabajos y el límite de pago.
| Etapa de la obra | Límite acumulado del precio | Lo que cubre |
|---|---|---|
| Finalización de los cimientos | 35 % del precio | Movimiento de tierras, cimentación, losa de fundación |
| Puesta a cubierto | 70 % del precio | Elevación de los muros portantes, estructura, cubierta impermeable |
| Finalización del edificio | 95 % del precio | Obra secundaria terminada, acabados colocados |
| Entrega | 100 % del precio | Entrega de llaves tras la eliminación de posibles reservas |
Entre los cimientos y la puesta a cubierto, el promotor puede solicitar 35 puntos porcentuales adicionales en una sola etapa. Es el salto financiero más marcado de todo el calendario. Para los compradores que financian mediante crédito, este tramo genera intereses intermedios significativos, ya que el banco libera los fondos a medida que avanza la obra sin que el reembolso del capital haya comenzado.
Para profundizar en los aspectos técnicos de la puesta a cubierto VEFA en immofactory.net, el detalle de los trabajos asociados a cada umbral ayuda a verificar la coherencia entre el avance real y las sumas reclamadas.
Certificados de inclemencias y retraso en la entrega: lo que la jurisprudencia ha cambiado
La puesta a cubierto depende directamente de las condiciones meteorológicas. Lluvias prolongadas, heladas, vientos fuertes: estos imprevistos retrasan la colocación de la estructura y la cubierta. Los promotores invocan entonces cláusulas de suspensión de plazos para posponer la fecha de entrega.
Dos sentencias recientes del Tribunal de Casación han endurecido las condiciones bajo las cuales un promotor puede beneficiarse de estos aplazamientos.
- La sentencia del 30 de abril de 2025 (n° 23-21.499) impone que los certificados de inclemencias se basen en datos objetivos, públicos y impugnables por el comprador, y no solo en la apreciación del arquitecto del promotor.
- La sentencia del 2 de mayo de 2024 (n° 22-20.477) precisa que una simple lentitud en la obra no constituye un “incumplimiento” que suspenda el plazo. Se requiere una rescisión del contrato tras un requerimiento para que el aplazamiento sea válido.
- La consecuencia directa para el comprador: un promotor que notifica un retraso apoyándose en un certificado de inclemencias no respaldado por registros meteorológicos verificables puede ser impugnado más eficazmente ante el tribunal.
Antes de 2024, la mayoría de los compradores aceptaban estos aplazamientos sin verificarlos. El contexto jurídico ha cambiado. Un comprador que recibe una notificación de aplazamiento en la etapa de la puesta a cubierto tiene interés en solicitar los justificantes meteorológicos precisos en los que el promotor basa su reclamación.
Puesta a cubierto y puesta a aire: dos etapas técnicas distintas
Los dos términos a menudo se asocian, pero designan realidades diferentes en la obra. La puesta a cubierto se refiere exclusivamente a la impermeabilidad al agua en la parte superior del edificio: estructura, cubierta, canalones. Una vez que el tejado está colocado e impermeable, la obra gruesa de la parte superior está terminada.
La puesta a aire ocurre después. Consiste en colocar las carpinterías exteriores (ventanas, puertas, ventanales) para hacer que el edificio sea impermeable al viento y a las corrientes de aire. Solo en esta etapa pueden realmente comenzar los trabajos de obra secundaria en buenas condiciones: aislamiento interior, tabiques, redes eléctricas y fontanería.
En VEFA, no se prevé ninguna solicitud de fondos distinta para la puesta a aire. El límite se mantiene en 70 % del precio hasta la finalización completa. Por lo tanto, el promotor no puede reclamar un pago adicional entre la puesta a cubierto y el final de la obra secundaria.
Verificar el avance real durante una visita de obra
Los promotores a veces organizan visitas de obra en la etapa de puesta a cubierto. Estas visitas permiten constatar visualmente el estado del tejado, la presencia de elementos de canalones y la ausencia de lonas temporales que indicarían una obra no terminada.
Durante esta visita, tres puntos merecen atención especial: el estado de las uniones entre la cubierta y los muros (fuente frecuente de filtraciones futuras), la presencia o ausencia de las carpinterías exteriores (que indica si la obra también está a aire), y la conformidad de los materiales del tejado con los descritos en la ficha descriptiva del contrato de reserva.
Trabajos modificativos del comprador: el calendario a respetar antes de la puesta a cubierto
Las solicitudes de trabajos modificativos del comprador (TMA) deben formularse mucho antes de que la obra alcance la etapa de puesta a cubierto. Una vez que la estructura portante y el tejado están en su lugar, cualquier modificación estructural se vuelve técnicamente imposible o financieramente desproporcionada.
Las TMA suelen referirse al desplazamiento de tabiques, la adición de tomas eléctricas, el cambio de revestimientos o la modificación de la disposición de las estancias de agua. El promotor establece una fecha límite para estas solicitudes, generalmente varias semanas antes del vertido de las losas de piso. Pasado este plazo, las modificaciones aceptadas se limitan a acabados superficiales.
Un comprador que espera la notificación de puesta a cubierto para solicitar un cambio de plano se enfrenta a un rechazo casi sistemático. La buena práctica consiste en transmitir sus solicitudes desde la firma del acto auténtico, y luego verificar su consideración durante la primera visita de obra.
La puesta a cubierto sigue siendo el marcador financiero y técnico más estructurante de una compra en VEFA. Entre el endurecimiento jurisprudencial sobre los retrasos y el peso de la solicitud de fondos al 70 %, esta etapa concentra los desafíos que determinan el futuro del proyecto para el comprador.
