Ein Vermieter, der Ende 2024 ein DPE mit der Klassifizierung G für seine Pariser Zwei-Zimmer-Wohnung erhält, steht vor einer Mauer: vor der Mietverbot zu renovieren, mit Verlust zu verkaufen oder die Immobilie vom Markt zu nehmen. Dieses Szenario tritt immer häufiger auf und fasst die Spannungen zusammen, die den Immobiliensektor im Jahr 2024 durchziehen.
Der Markt lässt sich nicht mehr nur auf eine Preiskurve oder einen Zinssatz reduzieren. Die regulatorischen Anforderungen, die Umstrukturierung des Mietangebots und das Verhalten der Käufer verändern die Spielregeln.
DPE und thermische Durchlässe: die Einschränkung, die den Mietmarkt 2024 umstrukturiert
Seit dem 1. Januar 2023 sind Wohnungen, die mehr als 450 kWh/m²/Jahr verbrauchen (die G+), vom anständigen Mietbestand ausgeschlossen. Ab dem 1. Januar 2025 ist die gesamte Klasse G für Neuvermietungen und Vertragsverlängerungen verboten. Das Gesetz über Klima und Resilienz legt einen strengen Zeitplan fest:
- Komplette Klasse G: effektives Verbot seit Januar 2025 für alle neuen Mietverträge in der Metropolregion.
- Klasse F: Verbot vorgesehen für den 1. Januar 2028, was den betroffenen Vermietern wenig Spielraum lässt.
- Klasse E: Frist bis zum 1. Januar 2034, aber die Eigentümergemeinschaften müssen den kollektiven DPE viel früher antizipieren.
Vor Ort hat diese Mechanik zwei gleichzeitige Effekte. Einerseits fallen Immobilien vom Mietmarkt, weil die erforderlichen Arbeiten nicht rechtzeitig durchgeführt werden. Andererseits wechselt ein Teil dieser Wohnungen in den Verkauf, oft mit einem Abschlag aufgrund des Energieetiketts.
Um diese regulatorischen Entwicklungen und deren konkrete Auswirkungen auf die Transaktionen zu verfolgen, gibt es regelmäßige Analysen auf der Website perspectivemedia.fr, die sich mit Immobilien beschäftigt, die diese Themen nach Marktsegmenten detailliert behandelt.
Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt je nach Region: In angespannten Gebieten engagieren sich die Eigentümer leichter in Renovierungen, da die Mietrendite die Investition rechtfertigt. In ländlichen Gebieten bleibt der Verkauf mit Abschlag oft die einzige realistische Option.
Immobilientransaktionen 2024: ein Boden nach drei Jahren Rückgang erreicht
Das Verkaufsvolumen im Altbau setzte seinen Rückgang im Jahr 2024 fort. Laut der Fnaim verzeichnete der Markt etwa 775.000 Transaktionen, was einem Rückgang von 11 % im Vergleich zu 2023 entspricht. Es ist das niedrigste Niveau seit mehreren Jahren.
Der Rückgang ist nicht einheitlich. Die dichten städtischen Märkte haben besser widerstanden, getragen von einer strukturellen Nachfrage, die nicht verschwindet.
Ein zweites Halbjahr 2024, das die Volumina stabilisiert
Das erste Halbjahr 2024 setzte die rückläufige Dynamik von 2023 fort. Der Umschwung begann im zweiten Halbjahr, mit einer Stabilisierung der Verkaufsvolumina, die einen Boden erahnen lässt. Die wiederholten Senkungen der Leitzinsen durch die Europäische Zentralbank haben den Druck auf die Kreditvergabe verringert, auch wenn die Auswirkungen auf die Raten schrittweise bleiben.
Konkrete bedeutet das, dass ein Käufer, dessen Antrag Anfang 2024 abgelehnt wurde, sechs Monate später eine grundsätzliche Zustimmung für dasselbe Projekt erhalten konnte. Die Entspannung kommt sowohl von den gesenkten Zinsen als auch von der Lockerung der Prüfungsrichtlinien durch einige Banken.
Immobilienpreise in Frankreich: moderate Korrektur und lokale Unterschiede
Nach einem Rückgang von 4 % im Jahr 2023 (Jahresdurchschnitt laut dem Obersten Notariatsrat) hat sich die Preiskorrektur im Jahr 2024 abgeschwächt. Die Fnaim spricht von einem moderateren Rückgang von einigen Prozent, mit starken Schwankungen je nach Lage und Art der Immobilie.
Es zeigt sich eine deutliche Entkopplung zwischen Alt- und Neubau. Der Markt für Altbau tendiert zu einer Stabilisierung der Preise in den großen Metropolen, während der Neubau unter Druck bleibt aufgrund hoher Baukosten und einer rückläufigen Produktion.
Was die Indizes nicht immer zeigen
Die Indizes der Durchschnittspreise verdecken ein Selektionsphänomen. Die Immobilien, die 2024 verkauft werden, sind häufiger gut klassifiziert im DPE und befinden sich an gefragten Standorten. Die thermischen Durchlässe hingegen bleiben länger zum Verkauf oder erfahren härtere Verhandlungen.
Für einen Käufer bedeutet das, dass der angegebene Preis nicht die tatsächliche Verhandlungsspielraum widerspiegelt, insbesondere bei energieintensiven Immobilien.
Kreditverzinsung: Die begonnene Entspannung verändert die Situation für Käufer
Das Jahr 2023 endete mit durchschnittlichen Zinssätzen von über 4 % bei 25 Jahren. Im Jahr 2024 führten die wiederholten Senkungen der Leitzinsen der EZB zu einem schrittweisen Rückgang der von den Geschäftsbanken angebotenen Zinssätze.
Vor Ort misst sich der Unterschied in der Kreditaufnahmefähigkeit. Ein Haushalt, der Anfang 2023 eine Immobilie im Wert von 200.000 Euro finanzieren konnte, erhält Ende 2024 bei konstantem Einkommen mehrere tausend Euro zusätzliche Kreditkapazität. Dieser mechanische Gewinn tilgt nicht den vorherigen Anstieg, öffnet aber die Tür zu Projekten, die seit zwei Jahren blockiert waren.
Die Banken haben auch ihre kommerzielle Haltung angepasst. Nach einer Phase der Kreditrationierung haben mehrere Netzwerke attraktive Angebote für Erstkäufer wiederbelebt, ein Segment, das 2023 nahezu aus den Statistiken verschwunden war.
Welche konkreten Auswirkungen auf die Kaufentscheidungen
Die Entspannung der Zinssätze reicht nicht aus, um den Markt massiv zu beleben. Der wirtschaftliche Kontext (Beschäftigung, Haushaltsbeschränkungen, politische Unsicherheiten) bremst die Entscheidungen. Man sieht besser finanzierbare, aber vorsichtigere Käufer, die sich Zeit nehmen, um zu vergleichen und zu verhandeln.
Der Immobilienmarkt 2024 befindet sich weder in einer offenen Krise noch in einer klaren Erholung. Es ist ein Übergangsjahr, in dem Käufer mit soliden Eigenmitteln und einem klaren Projekt ihre Vorteile nutzen, während Verkäufer von schlecht klassifizierten Immobilien im DPE einen Preisnachlass akzeptieren müssen, der vor zwei Jahren noch undenkbar schien.
