Een verhuurder die eind 2024 een DPE met klasse G ontvangt voor zijn tweekamerappartement in Parijs, staat voor een muur: renoveren voor het verhuurverbod, met verlies verkopen, of het pand van de markt halen. Dit scenario komt steeds vaker voor en vat de spanning samen die de vastgoedsector in 2024 doorkruist.
De markt is niet langer alleen een prijscurve of een rentepercentage. De regelgeving, de herstructurering van het huuraanbod en het gedrag van kopers hertekenen de spelregels.
DPE en thermische doorlatendheid: de druk die de huurmarkt in 2024 herstructureert
Sinds 1 januari 2023 zijn woningen die meer dan 450 kWh/m²/jaar verbruiken (de G+) uitgesloten van de fatsoenlijke huurmarkt. Op 1 januari 2025 is de gehele klasse G verboden voor verhuur voor nieuwe huurovereenkomsten en verlengingen. De Klimaat- en Veerkrachtwet stelt een strikte tijdlijn vast:
- Volledige klasse G: effectieve verbod sinds januari 2025 voor elke nieuwe huurovereenkomst in het vasteland.
- Klasse F: verbod voorzien op 1 januari 2028, wat weinig ruimte laat voor de betrokken verhuurders.
- Klasse E: deadline vastgesteld op 1 januari 2034, maar de VvE’s moeten de collectieve DPE veel eerder anticiperen.
Op het terrein heeft deze mechaniek twee gelijktijdige effecten. Aan de ene kant verdwijnen panden van de huurmarkt omdat er niet op tijd werkzaamheden worden uitgevoerd. Aan de andere kant verschuift een deel van deze woningen naar de verkoop, vaak met een korting gerelateerd aan het energie-label.
Om deze regelgevende evoluties en hun concrete impact op transacties te volgen, zijn er regelmatig analyses te vinden op de site perspectivemedia.fr gewijd aan vastgoed die deze onderwerpen per marktsegment in detail behandelt.
De reacties variëren op dit punt afhankelijk van de regio’s: in de krappe gebieden ondernemen eigenaren gemakkelijker renovaties omdat het huur rendement de investering rechtvaardigt. In landelijke gebieden blijft de verkoop met korting vaak de enige realistische optie.
Vastgoedtransacties 2024: een bodem bereikt na drie jaar terugval
Het verkoopvolume in de bestaande woningmarkt is in 2024 blijven dalen. Volgens de Fnaim heeft de markt ongeveer 775.000 transacties geregistreerd, wat een daling van 11% ten opzichte van 2023 betekent. We spreken van het laagste niveau in jaren.
De daling is niet uniform. De dichtbevolkte stedelijke markten hebben beter standgehouden, gedragen door een structurele vraag die niet verdwijnt.
Een tweede helft van 2024 die de volumes stabiliseert
De eerste helft van 2024 verlengde de dalende trend van 2023. De omslag begon in de tweede helft, met een stabilisatie van de verkoopvolumes die een bodem laat zien. De opeenvolgende verlagingen van de rente door de Europese Centrale Bank hebben de kredietdruk verlicht, ook al blijft het effect op de maandlasten geleidelijk.
Concreet betekent dit dat een koper wiens dossier begin 2024 werd afgewezen, zes maanden later een principeakkoord kon krijgen, met hetzelfde project. De ontgrendeling komt zowel door de renteverlaging als door de versoepeling van de beoordelingscriteria door sommige instellingen.
Vastgoedprijzen in Frankrijk: gematigde correctie en lokale verschillen
Na een daling van 4% in 2023 (jaarlijks gemiddelde volgens de Hoge Raad van Notarissen), is de prijscorrectie in 2024 afgezwakt. De Fnaim spreekt van een meer gematigde daling, van enkele procenten, met sterke variaties afhankelijk van de locatie en het type woning.
Er is een duidelijke ontkoppeling waarneembaar tussen de bestaande en nieuwe woningen. De markt voor bestaande woningen neigt naar een stabilisatie van de prijzen in de grote metropolen, terwijl de nieuwbouw onder druk blijft door hoge bouwkosten en een teruglopende productie.
Wat de indices niet altijd laten zien
De gemiddelde prijsindices verbergen een selectie fenomeen. De woningen die in 2024 worden verkocht, zijn vaker goed geklasseerd volgens de DPE, op gewilde locaties. De thermische doorlatende woningen blijven daarentegen langer te koop of ondergaan strengere onderhandelingen.
Voor een koper betekent dit dat de weergegeven prijs niet de werkelijke onderhandelingsmarge weerspiegelt, vooral voor energie-intensieve woningen.
Hypotheekrente: de ontspanning die is begonnen verandert de situatie voor kopers
Het jaar 2023 eindigde met gemiddelde rentes die de 4% overschreden voor 25 jaar. In 2024 hebben de opeenvolgende verlagingen van de rente door de ECB geleid tot een geleidelijke daling van de tarieven die door commerciële banken worden aangeboden.
Op het terrein meet het verschil zich in leencapaciteit. Een huishouden dat begin 2023 een woning van 200.000 euro kon financieren, krijgt eind 2024 enkele duizenden euro’s extra leencapaciteit, bij constante inkomsten. Deze mechanische winst wist de eerdere stijging niet te compenseren, maar opent de deur naar projecten die al twee jaar geblokkeerd waren.
De banken hebben ook hun commerciële houding aangepast. Na een periode van kredietbeperking hebben verschillende netwerken aantrekkelijke aanbiedingen herlanceerd om de starters aan te trekken, een segment dat in 2023 bijna uit de statistieken was verdwenen.
Wat is de concrete impact op aankoopbeslissingen
De ontspanning van de rentes is niet voldoende om de markt massaal te herstarten. De economische context (werkgelegenheid, budgettaire beperkingen, politieke onzekerheden) remt de beslissingen. We zien beter financierbare kopers, maar ook voorzichtiger, die de tijd nemen om te vergelijken en te onderhandelen.
De vastgoedmarkt in 2024 verkeert niet in een open crisis, noch in een duidelijke herstart. Het is een overgangsjaar waarin kopers met een solide inbreng en een helder project hun kans grijpen, terwijl verkopers van slecht geklasseerde woningen volgens de DPE een prijsaanpassing moeten accepteren die, nog twee jaar geleden, ondenkbaar zou zijn geweest.
