Un propietario arrendador que recibe un DPE clasificado como G en su apartamento de dos habitaciones en París a finales de 2024 se encuentra ante un muro: renovar antes de la prohibición de alquiler, vender a pérdida o retirar la propiedad del mercado. Este escenario se presenta cada vez con más frecuencia y resume la tensión que atraviesa el sector inmobiliario en 2024.
El mercado ya no se reduce a una curva de precios o a una tasa de crédito. Las restricciones regulatorias, la reestructuración de la oferta de alquiler y el comportamiento de los compradores redibujan las reglas del juego.
DPE y viviendas térmicamente ineficientes: la restricción que reestructura el mercado de alquiler en 2024
Desde el 1 de enero de 2023, las viviendas que consumen más de 450 kWh/m²/año (las G+) están excluidas del parque de alquiler decente. A partir del 1 de enero de 2025, toda la clase G está prohibida para alquiler en nuevos contratos y renovaciones. La ley Climat y Résilience establece un calendario estricto:
- Clase G completa: prohibición efectiva desde enero de 2025 para cualquier nuevo contrato de arrendamiento en la metrópoli.
- Clase F: prohibición prevista para el 1 de enero de 2028, lo que deja poco margen a los arrendadores afectados.
- Clase E: fecha límite fijada para el 1 de enero de 2034, pero las comunidades de propietarios deberán anticipar el DPE colectivo mucho antes.
En el terreno, esta mecánica produce dos efectos simultáneos. Por un lado, propiedades salen del mercado de alquiler por falta de trabajos realizados a tiempo. Por otro lado, parte de estas viviendas se trasladan a la venta, a menudo con un descuento relacionado con la etiqueta energética.
Para seguir estas evoluciones regulatorias y su impacto concreto en las transacciones, se pueden encontrar análisis regulares en el sitio perspectivemedia.fr dedicado a la inmobiliaria que detalla estos temas por segmento de mercado.
Las opiniones varían sobre este punto según los territorios: en las zonas tensas, los propietarios se embarcan más fácilmente en renovaciones porque el rendimiento del alquiler justifica la inversión. En zonas rurales, la venta con descuento sigue siendo a menudo la única opción realista.
Transacciones inmobiliarias 2024: un suelo alcanzado tras tres años de retroceso
El volumen de ventas en el mercado de segunda mano continuó cayendo en 2024. Según la Fnaim, el mercado registró aproximadamente 775,000 transacciones, lo que representa una caída del 11 % en comparación con 2023. Se habla del nivel más bajo en varios años.
La caída no es uniforme. Los mercados urbanos densos han resistido mejor, impulsados por una demanda estructural que no desaparece.
Un segundo semestre de 2024 que estabiliza los volúmenes
El primer semestre de 2024 prolongó la dinámica a la baja de 2023. La transición comenzó en el segundo semestre, con una estabilización de los volúmenes de ventas que deja entrever un suelo. Las sucesivas bajadas de las tasas de interés decididas por el Banco Central Europeo han aliviado la restricción del crédito, aunque el efecto sobre las mensualidades sigue siendo progresivo.
Concretamente, un comprador que se vio rechazado en su solicitud a principios de 2024 pudo obtener un acuerdo de principio seis meses después, con el mismo proyecto. El desbloqueo proviene tanto de la baja de tasas como del relajamiento de los criterios de evaluación por parte de algunas entidades.
Precios inmobiliarios en Francia: corrección moderada y disparidades locales
Después de una caída del 4 % en 2023 (promedio anual según el Consejo Superior del Notariado), la corrección de precios se ha atenuado en 2024. La Fnaim habla de un retroceso más moderado, del orden de algunos puntos porcentuales, con variaciones fuertes según la localización y el tipo de propiedad.
Se observa un desacoplamiento claro entre el mercado de segunda mano y el nuevo. El mercado de la vivienda antigua tiende hacia una estabilización de precios en las grandes metrópolis, mientras que el nuevo sigue bajo presión con altos costos de construcción y una producción en retroceso.
Lo que los índices no siempre muestran
Los índices de precios medios ocultan un fenómeno de selección. Las propiedades que se venden en 2024 son más a menudo viviendas bien clasificadas en el DPE, en ubicaciones deseadas. Las viviendas térmicamente ineficientes, en cambio, permanecen en venta más tiempo o sufren negociaciones más duras.
Para un comprador, esto significa que el precio exhibido no refleja el margen de negociación real, especialmente en las propiedades que consumen mucha energía.
Tasas de crédito hipotecario: la relajación iniciada cambia las reglas del juego para los compradores
El año 2023 finalizó con tasas medias que superaban el 4 % a 25 años. En 2024, las sucesivas bajadas de las tasas de interés del BCE han llevado a una reducción progresiva de las tasas ofrecidas por los bancos comerciales.
En el terreno, la diferencia se mide en capacidad de endeudamiento. Un hogar que podía financiar una propiedad de 200,000 euros a principios de 2023 recupera varios miles de euros de capacidad adicional a finales de 2024, con ingresos constantes. Este aumento mecánico no borra la subida anterior, pero reabre la puerta a proyectos bloqueados desde hace dos años.
Los bancos también han ajustado su postura comercial. Después de un período de racionamiento del crédito, varias redes han relanzado ofertas atractivas para captar a los compradores primerizos, un segmento que había desaparecido casi por completo de las estadísticas en 2023.
Qué impacto concreto en las decisiones de compra
La relajación de las tasas no es suficiente para relanzar masivamente el mercado. El contexto económico (empleo, restricciones presupuestarias, incertidumbres políticas) frena las decisiones. Se observan compradores mejor financiados pero más cautelosos, que se toman su tiempo para comparar y negociar.
El mercado inmobiliario de 2024 no está ni en crisis abierta ni en una recuperación clara. Es un año de transición donde los compradores con un aporte sólido y un proyecto claro sacan ventaja, mientras que los vendedores de propiedades mal clasificadas en el DPE deben aceptar un ajuste de precios que, hace dos años, habría parecido impensable.
