Um proprietário locador que recebe um DPE classificado como G em seu apartamento de dois quartos em Paris no final de 2024 se depara com um dilema: renovar antes da proibição de locação, vender com prejuízo ou retirar o imóvel do mercado. Esse cenário tem se tornado cada vez mais comum e resume a tensão que atravessa o setor imobiliário em 2024.
O mercado não se resume mais a uma curva de preços ou a uma taxa de crédito. As restrições regulatórias, a reestruturação da oferta locativa e o comportamento dos compradores redesenham as regras do jogo.
DPE e imóveis ineficientes: a restrição que reestrutura o mercado locativo em 2024
Desde 1º de janeiro de 2023, os imóveis que consomem mais de 450 kWh/m²/ano (os G+) estão excluídos do parque locativo decente. Em 1º de janeiro de 2025, toda a classe G estará proibida para locação para novos contratos e renovações. A lei Climat e Résilience estabelece um cronograma rigoroso:
- Classe G completa: proibição efetiva desde janeiro de 2025 para qualquer novo contrato de locação na metrópole.
- Classe F: proibição prevista para 1º de janeiro de 2028, o que deixa pouco espaço para os locadores afetados.
- Classe E: prazo fixado para 1º de janeiro de 2034, mas os condomínios deverão antecipar o DPE coletivo muito antes.
No campo, essa mecânica produz dois efeitos simultâneos. De um lado, imóveis saem do mercado locativo por falta de obras realizadas a tempo. Do outro, uma parte desses imóveis é direcionada para a venda, muitas vezes com um desconto relacionado à etiqueta energética.
Para acompanhar essas evoluções regulatórias e seu impacto concreto nas transações, encontramos análises regulares no site perspectivemedia.fr dedicado ao setor imobiliário, que detalha esses assuntos por segmento de mercado.
Os retornos variam nesse ponto de acordo com os territórios: nas áreas mais tensionadas, os proprietários se envolvem mais facilmente em reformas porque o rendimento locativo justifica o investimento. Em áreas rurais, a venda com desconto continua sendo a única opção realista.
Transações imobiliárias 2024: um piso alcançado após três anos de queda
O volume de vendas no mercado de imóveis antigos continuou sua queda em 2024. Segundo a Fnaim, o mercado registrou cerca de 775.000 transações, o que representa uma redução de 11% em relação a 2023. Fala-se do nível mais baixo em vários anos.
A queda não é uniforme. Os mercados urbanos densos resistiram melhor, impulsionados por uma demanda estrutural que não desaparece.
Um segundo semestre de 2024 que estabiliza os volumes
O primeiro semestre de 2024 prolongou a dinâmica de queda de 2023. A mudança começou no segundo semestre, com uma estabilização dos volumes de vendas que sugere um piso. As sucessivas quedas nas taxas de juros decididas pelo Banco Central Europeu aliviaram a pressão do crédito, mesmo que o efeito nas parcelas ainda seja gradual.
Concretamente, um comprador que teve seu pedido negado no início de 2024 conseguiu um acordo de princípio seis meses depois, com o mesmo projeto. O desbloqueio vem tanto da queda das taxas quanto do afrouxamento dos critérios de análise por algumas instituições.
Preços imobiliários na França: correção moderada e disparidades locais
Após uma queda de 4% em 2023 (média anual segundo o Conselho Superior do Notariado), a correção dos preços se atenuou em 2024. A Fnaim fala de uma queda mais moderada, da ordem de alguns pontos percentuais, com variações significativas dependendo da localização e do tipo de imóvel.
Observa-se um descolamento claro entre o antigo e o novo. O mercado de imóveis antigos tende a uma estabilização dos preços nas grandes metrópoles, enquanto o novo continua sob pressão com altos custos de construção e uma produção em retração.
O que os índices nem sempre mostram
Os índices de preços médios mascaram um fenômeno de seleção. Os imóveis que estão sendo vendidos em 2024 são mais frequentemente aqueles bem classificados no DPE, em locais valorizados. As passagens térmicas, por sua vez, permanecem à venda por mais tempo ou sofrem negociações mais difíceis.
Para um comprador, isso significa que o preço exibido não reflete a margem de negociação real, especialmente em relação aos imóveis energeticamente ineficientes.
Taxas de crédito imobiliário: a flexibilização iniciada muda o cenário para os compradores
O ano de 2023 terminou com taxas médias superiores a 4% em 25 anos. Em 2024, as sucessivas quedas nas taxas de juros do BCE resultaram em uma redução gradual das taxas oferecidas pelos bancos comerciais.
No campo, a diferença se mede em capacidade de empréstimo. Uma família que podia financiar um imóvel de 200.000 euros no início de 2023 recupera vários milhares de euros de capacidade adicional no final de 2024, com rendimentos constantes. Esse ganho mecânico não apaga a alta anterior, mas reabre a porta para projetos bloqueados há dois anos.
Os bancos também ajustaram sua postura comercial. Após um período de racionamento de crédito, várias redes relançaram ofertas atraentes para captar os primeiros compradores, um segmento que praticamente desapareceu das estatísticas em 2023.
Qual o impacto concreto nas decisões de compra
A flexibilização das taxas não é suficiente para relançar massivamente o mercado. O contexto econômico (emprego, restrições orçamentárias, incertezas políticas) freia as decisões. Observa-se compradores com melhor capacidade de financiamento, mas mais cautelosos, que levam tempo para comparar e negociar.
O mercado imobiliário de 2024 não está em crise aberta nem em uma recuperação clara. É um ano de transição onde os compradores com um aporte sólido e um projeto claro se destacam, enquanto os vendedores de imóveis mal classificados no DPE devem aceitar um ajuste de preço que, há dois anos, pareceria impensável.
